[서울=뉴시스]정유선 기자 = 정부가 수도권 신규 택지를 잇따라 발표하며 공급 물량 목표를 늘리고 있지만, 수요가 몰린 서울 핵심지 공급의 열쇠는 결국 민간 정비사업이 쥐고 있다는 지적이 나온다. 서울은 새로 개발할 땅이 사실상 바닥난 데다 남은 부지마저 주민 반발에 부딪히고 있어서다.

공공 주도 공급과 함께 민간 재건축·재개발의 인허가 병목을 풀고 사업성을 높이는 대책이 병행돼야 한다는 목소리가 커지고 있다.

19일 업계에 따르면 국토교통부가 서울에서 추진 중인 공공택지 조성은 곳곳에서 지역사회 반대에 부딪히고 있다. 8·13 대책에 담긴 강서구 염창공원(1000가구)이 대표적 사례다.

염창 지역 주민들은 당초 녹지 조성이 예정됐던 부지에 주민 협의도 없이 주택을 지으려 한다며 반발하고 있다. 학교와 도로 등 기반시설이 부족하다는 점도 문제로 꼽힌다.

1·29 대책에 포함된 태릉CC(6800가구)를 두고서도 교통난 등을 우려로 반대 여론이 크다. 태릉CC는 문재인 정부 당시에도 공급 대책에 포함됐으나 흐지부지된 바 있다.

아직 검토 단계인 용산공원 역시 지역 반발이 거세다. 국토부는 공원 본체 부지를 제외한 장교숙소 5단지와 군인아파트 등 이미 녹지 기능이 훼손된 곳에 한정해 청년과 신혼부부를 위한 주택 공급을 하자는 입장이다. 반면 서울시와 지역 주민들은 일부라도 주택 용지로 활용해선 안 된다며 맞서고 있다.

윤지해 부동산 평론가는 "서울에서 마지막 노른자 땅으로 꼽혔던 게 2014년 마곡지구"라며 "이후로는 정부가 소유한 유휴부지 외에는 대규모로 개발할 방법이 마땅치 않다"고 말했다.

그는 "땅이 있어도 민간 소유라 협상해서 비싸게 사와야 하고, 아니면 공공 부지를 활용해야 하는데 그렇게 나올 수 있는 물량은 정비사업만 못하고 계획도 잘 이행되지 않는다"고 했다.

이처럼 정부 공급 계획이 곳곳에서 암초를 만나면서 민간 정비사업의 역할이 부각되고 있다. 서울시에서도 가용 부지가 절대적으로 부족한 서울에서 재건축·재개발 외에는 대규모 공급 수단을 찾기 힘들다고 진단한다.

서울시에 따르면 최근 3년간 서울 주택공급의 90% 이상을 민간사업이 담당했다. 같은 기간 준공된 정비사업장 59곳을 분석한 결과 주택 수는 사업 전보다 약 2만가구(36.4%) 늘었다.

재개발은 약 7000가구(27.4%), 재건축은 약 1만3000가구(44.2%) 각각 순증했다. 서울시가 2031년까지 31만 가구 착공을 목표로 관리 중인 253개 정비구역에서도 기존 대비 8만7000가구(39.2%)의 순증 효과가 예상된다. 시는 이 가운데 임대주택도 4만8000가구를 확보할 계획이다.

문제는 속도다. 정비사업은 인허가 지연과 복잡한 심의 절차, 공사비·금융비용 상승에 따른 사업성 악화로 사업 기간이 10~15년을 훌쩍 넘어가곤 한다.

이에 정부는 8·13 대책을 통해 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추고, 이주비 대출 담보인정비율(LTV) 산정 시 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 적용하도록 하는 등 일부 규제를 완화했다.

그러나 서울시는 더 과감한 완화를 요구하고 있다. 민간 정비사업 용적률 1.2배 확대, 재개발 임대주택 비율 완화, 조합원 지위 양도 제한 3년 한시 유예 등을 통해 사업성을 높이고 사업 기간을 단축해야 한다는 주장이다.

최근에는 정부·여당이 추진 중인 500가구 이하 재개발·재건축 사업의 정비구역 지정 권한을 구청장에게 넘기는 방안도 쟁점으로 떠올랐다. 정비사업에 속도를 내겠다는 취지로 추진되고 있지만 서울시에선 오히려 난개발로 인해 현장의 혼란이 커질 수 있다고 본다.

윤지해 평론가는 "규제 완화 없는 공급 확대라는 건 현실에 존재하지 않는다"며 "지금처럼 공급이 절벽인 상황에선 민간 방식이든 공공 방식이든 가용할 수 있는 방법은 다 써야 한다"고 강조했다.

정비사업 촉진을 둘러싼 우려도 있다. 사업 기대감이 집값을 자극하고 대규모 이주가 한꺼번에 몰리면 주변 전월세 시장이 불안해질 수 있다는 것이다. 이에 전월세 시장 충격을 줄이기 위한 방안으로 이주 시기를 분산하는 방법이 거론된다.

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