[서울=뉴시스]김혜경 기자, 김하은 인턴기자 = 집값 상승으로 상급지 갈아타기를 고민하는 1주택자들이 늘고 있는 가운데, 지금처럼 부동산 시장이 상승세를 보이는 시기에는 무리한 갈아타기가 구조적으로 어려울 수밖에 없다는 전문가의 분석이 나왔다.

지난 12일 구독자 183만명의 유튜브 채널 '부읽남TV'의 정태익 대표는 ‘"갈아타기 이제 불가능인가요?" 지금 1주택자가 해야 할 1가지’라는 제목의 영상을 통해 상승장 속에서 무리한 갈아타기를 시도하는 것은 구조적으로 불가능하다고 지적했다.

정태익 대표는 "집값이 오르고 있기 때문에 정부가 규제를 하는 것이지, 규제 때문에 못 갈아타는 게 아니다"라며 "물건은 한 개인데 경쟁자가 늘어나면 가격이 더 오르기 때문에, 정부 입장에서는 상승세를 막기 위해 규제할 수밖에 없다"고 설명했다.

이어 "집값이 안 오르고 횡보하거나 하락할 때는 누구나 돈을 모아 한방에 집을 넓히려 하지, 지금처럼 갈아타기를 시도하지 않는다"며 "역설적으로 갈아타고 싶다는 마음이 드는 것 자체가 현 부동산 경기가 상승장에 있다는 뜻이며, 상승장 때는 규제가 강화되므로 애초에 갈아타기가 어렵다고 생각해야 한다"고 덧붙였다.

실제로 갈아타기가 가능한 시기는 정부가 부동산 규제를 완화하는 시기, 즉 시장이 침체되거나 하락할 때뿐이라는 분석이다. 그는 ”정부가 주택 경기가 심각하게 얼어붙거나 건설업 침체로 민생 경제가 흔들릴 때만 하방 방어 목적으로 규제를 푼다“며 ”결국 상급지로 이동하기 위한 대출 규제 완화 등의 혜택은 하락장에서만 누릴 수 있다“고 말했다.

하지만 당분간 유의미한 하락장이 오기는 쉽지 않다는 전망이 우세하다. 공급 부족 문제가 해소되기 어렵고 시중에 유동성이 계속 유입되는 구조 속에서, 3기 신도시 등 대규모 공급이 본격화되는 2030~2032년 이전까지는 현 시장 흐름이 이어질 가능성이 크기 때문이다.

따라서 그는 1주택자들이 현 시점에서 무리하게 상급지로 이동하는 것은 실효성이 낮다고 조언했다. ”취득세, 양도세 등 부대 비용에 비해 집값 격차가 충분히 벌어지지 않으면 이득이 없고, 강화된 대출 규제로 인해 현금 동원력이 뒷받침되지 않으면 이사 자체가 불가능하다“고 말했다. 또한 ”지금의 상승장은 과거 하락기(모내기 시기)에 미리 움직인 이들의 몫“이라고 강조했다.

정태익 대표는 "지금 갈아타지 못해 답답해하는 이들은 과거 하락장에 모내기를 한 적이 없는 사람들"이라며 "추수를 못 한다고 한탄하기보다, 아파트 대신 주식이나 코인 등 금융 투자를 통해 '보리'라도 먼저 챙겨야 한다"고 조언했다.

그는 "나중에 다시 찾아올 하락장과 그에 따른 규제 완화 타이밍에 결단을 내려 갈아타는 것이 부동산 판에서의 진정한 '모내기'"라며 "다음 기회를 위한 자산 축적에 집중해야 한다"고 조언했다.

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