[서울=뉴시스]우연수 기자 = 오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장이 원칙적으로 금지된다. 어린이집 운영 등 특수한 용도로 쓰일 경우나 세입자가 거주하고 있는 등 예외가 인정되는 경우도 있지만, 대부분 케이스에서는 예외없이 집을 팔거나 현금 상환을 선택해야 하는 구조다.

16일 금융당국과 금융권에 따르면 다주택자의 대출 규제를 담은 '2026년도 가계부채 관리 방안'이 이달 17일부터 시행된다.

이번 규제는 신규 대출뿐 아니라 기존 대출의 만기 연장까지 제한하는 것이 핵심이다. 은행은 만기 도래시 차주 동의를 받아 주택소유확인시스템(HOMS) 등을 통해 보유 주택 수를 확인하고 다주택자 여부를 판단하게 된다. 개인과 개인 임대사업자는 세대 기준으로 다주택자를 판단한다.

법인 임대사업자 등 시스템 확인이 어려운 경우에는 차주가 직접 다주택자가 아님을 입증해야 하며, 허위로 확인될 경우 기한이익상실 등 불이익을 감수하겠다는 확약을 제출해야 한다. 동의서 제출, 확약 등 관련 절차를 거부하면 만기 연장이 제한된다.

일부 예외는 인정되지만 범위는 제한적이다.

어린이집, 민간건설임대주택, 인구감소·관심지역 소재 주택, 미분양 주택, 문화재 등은 차주의 보유 주택 수 산정시에도 제외하고, 만기 연장 제한 대상 주택에서도 예외가 인정된다.

규제 대상은 아파트 담보대출로 한정하고 있어, 주거용 면적이 과반을 넘는 상가주택은 이번 규제 대상에 포함되지 않는다.

주택을 팔 수 없는 법령상 의무가 있는 경우(도정법상 전매제한·주택법상 실거주의무 등)에도 예외가 인정된다.

세입자가 거주 중인 경우에도 임대차 계약 종료일까지 규제가 유예된다. 정책 발표일(4월1일) 기준 유효한 계약뿐 아니라 시행 전날(16일)까지 체결된 묵시적 갱신도 예외가 인정된다.

또 발표일로부터 4개월 이내에 종료(7월31일)되는 임대차 계약에 대한 계약갱신청구권 행사가 인정된다. 오는 7월31일까지 세입자가 2년 더 거주하길 원하면 2028년 7월31일까지 대출 연장이 가능해진다.

이 밖의 상황에서는 엄격한 규제가 적용된다.

은행권이 규제 시행을 앞두고 실무상 판단이 어려운 추가 질의를 당국에 전달한 결과, 당국은 주택 처분이 늦어지는 경우에도 대출 만기 연장이 안된다고 명확히 했다.

매수자가 없어 매각이 지연되는 경우가 예외 사유로 인정되지 않는다는 것이다. 차주는 가격을 낮춰서라도 매각하거나 대출을 상환해야 한다.

규제 회피 시도도 대부분 막힌다. 임대사업을 접고 다른 업종으로 바꿨다 해도, 대출 최초 취급 시점에 임대사업자였다면 여전히 다주택자 규제 대상이 된다.

본인 명의 담보 대신 부모 등 제3자 소유 주택을 담보로 대출을 받았다 해도, 차주가 다주택자라면 규제 대상에 든다.

증액이 없어도 다른 은행으로의 대출 갈아타기가 불가능하며, 동일 은행 내 자행대환도 허용되지 않는다.

비주택 담보대출을 받은 후 해당 대출에 대해 수도권·규제지역 아파트를 추가 담보로 설정한 경우도 규제 대상에 포함된다.

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