[서울=뉴시스]이준형 인턴 기자 = 퇴직이나 자영업 폐업으로 소득이 줄어 주택담보대출(주담대) 상환에 빨간불이 켜진 채무자가 정부의 구제 제도를 신청하더라도 10명 중 6명 이상은 거절당한다는 조사 결과가 나왔다. 담보가 없는 신용대출과 달리 주택담보대출은 집을 경매에 넘겨 대출 원금을 전액 회수할 수 있다는 은행권의 냉정한 셈법 탓이다.

13일 부동산 전문가 단희쌤(이의상)은 자신의 유튜브 채널을 통해 현행 주담대 채무조정의 실태와 자산 방어 전략을 공개했다.

고금리 여파가 길어지면서 올해 주담대 채무조정을 신청한 사람들은 예년 1년 치의 두 배 수준인 86명으로 급증했지만, 실제로 조정이 성사된 비율은 34.5%에 불과했다.

이 전문가는 "은행 입장에서 주택담보대출은 6억원 이하 서민형 주택이라도 법원 경매로 넘기면 원금과 연체 이자를 거의 다 뽑을 수 있는 안전한 채권으로 보인다"며 "신용회복위원회가 만기를 최대 35년으로 늘려주고 금리를 낮추자는 중재안을 내밀어도 은행이 동의해 줄 이유가 없다"고 지적했다.

또한 보금자리론이나 디딤돌 대출을 받으면서 가입하는 모기지 신용보증 약관의 채권 양도 제한 규정에 대해 "내 집 마련하라고 한도를 늘렸던 보증 하나가 위기 상황에서는 오히려 내 발목을 잡는다"며 공적 기관을 통한 사후 구제의 한계를 꼬집었다.

이 전문가는 이자 연체로 집이 경매로 넘어가기 전에 차라리 스스로 조금 낮춘 가격에 급매로 처분하는 것이 자산을 지키는 최선의 방법이라고 조언했다. 그는 "연체가 터진 뒤 은행의 처분을 기다려 경매로 넘어가는 것과 연체 전에 조금 빨리 파는 것은 약 1억원 가까운 자산 차이가 발생한다"며 "무작정 기다리지 말고 선제적으로 카드를 쥐고 먼저 움직여야 한다"고 당부했다.

소득 감소로 대출 상환이 어려워졌을 때 활용 가능한 단계별 대안도 제시됐다.

연체 전이나 연체 30일 이내의 초기 단계에서는 신용회복위원회가 아닌 대출을 받은 시중은행 영업점을 직접 찾아가 가계대출 프리워크아웃을 신청해야 한다. 이 전문가는 "은행 입장에서도 부실 채권 비율을 낮춰야 하기 때문에 요건만 맞으면 최대 1~3년 이자만 내거나 만기를 30~40년으로 늘리는 원금 상환 유예에 응할 가능성이 높다"고 설명했다.

보금자리론이나 디딤돌 대출 이용자라면 연체가 길어지기 전 한국주택금융공사의 자체 원금 상환 유예 제도를 활용해야 한다. 이 전문가는 "실직이나 폐업, 소득 20% 이상 감소 시 공사 자체 제도를 통해 디딤돌 대출은 최대 3년, 보금자리론은 최대 5년 동안 원금 상환을 멈추고 이자만 내며 재기할 시간을 벌 수 있다"고 밝혔다.

끝으로 이 전문가는 "은행이 웃으며 빌려준 우산은 연체라는 비가 내리는 순간 가장 먼저 걷혀진다"며 "정부의 사후 대책만 무작정 기다리지 말고 지금 즉시 대출 잔액과 모기지 신용보증 가입 여부를 확인한 뒤 빨간불이 켜지기 전에 먼저 움직여야 내 집과 노후를 지킬 수 있다"고 강조했다.

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