[서울=뉴시스]이종성 기자 = 정부가 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 제한하면서 시장에 다주택 매물이 나오는 속도가 빨라질 것이란 관측이 나온다.

금융위원회는 1일 이 같은 내용의 '2026년 가계대출 관리방안'을 발표했다. 금융위가 파악한 다주택자 아파트 만기 일시상환 규모는 약 4조1000억원(1만7000건) 규모로, 이 중 올해 만기도래분 약 2조7000억원(1만2000건)부터 대출 상환을 위해 처분에 나설 수 있다. 이번 대책은 2주간의 유예기간이 주어져 오는 17일부터 적용된다.

전문가들은 현금 유동성이 낮은 차주들이 대출 상환을 위해 주택을 처분하면서 단기 매물이 출회될 가능성이 크다고 분석한다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "고금리 상황에서 원금 상환을 감당하지 못하는 급매물이 임대차 계약 종료 시점에 맞춰 순차적으로 나올 가능성이 높다"며 "종합부동산세 강화를 지켜보려던 다주택자들까지 매각 시기를 앞당기는 요인으로 작용할 것"이라고 분석했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 역시 "오는 5월9일 양도소득세 중과 유예 종료와 맞물려 현금 유동성이 낮은 차주를 중심으로 단기 매물 출회가 늘어나 가격 하락을 유도할 것"이라고 전망했다.

실제로 아실에 따르면 지난 1월23일 5만6219건이었던 서울 아파트 매물은 이날 7만7772건으로 38.3%(2만1553건) 증가했다.

집값 조정이 서울 외곽과 수도권 중저가 단지에 더 크게 나타날지, 강남권 상급지에 집중될지는 전문가 의견이 엇갈린다.

지난해 고강도 대출 규제와 실거주 의무 강화로 올해 들어 서울 아파트 매매 시장은 강남권이 위축된 반면 대출을 최대한 받을 수 있는 '15억원 미만' 중저가 단지가 많은 서울 외곽 지역을 중심으로 거래가 이뤄지고 있다.

양지영 위원은 "대출 의존도가 높은 수도권 외곽과 준 상급지 지역에서 가격 조정 압력이 상대적으로 크게 나타날 것"이라며 "강남3구와 용산 등 핵심지는 자산가 중심의 거래가 유지돼 양극화 구도가 지속될 가능성이 있다"고 진단했다.

반면 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "우회 대출이 차단되면서 초고가 시장과 강남권 상급지 위주로 당분간 가격 조정이 예상된다"며 "규제로 부터 상대적으로 자유롭고 정책 대출 활용도가 높은 15억원 이하 지역은 매물 출회가 적고 실수요 유입이 꾸준할 수 있다"고 짚었다.

 임대차 시장에도 변화가 불가피하다는 게 전문가들의 분석이다. 다주택자가 전세로 공급하던 집을 회수하면 전세 매물이 줄고, 월세 전환이 가속화될 가능성이 높기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 조치는 아파트 전세 매물 축소와 월세화를 부를 수 있어 임대차 시장에 다소 부담으로 작용할 것"이라며 "연립·다세대 등이 규제에서 제외됐지만, 장기적인 아파트 전세 매물 감소는 불가피하다"고 분석했다.

남혁우 연구원도 "향후 전세대출에까지 총부채원리금상환비율(DSR)이 확대 적용될 경우, 전세 수요가 반강제적으로 월세 시장으로 밀려나는 '월세화'를 가속화해 서민 임차인의 주거비 부담이 가중될 수 있다"고 덧붙였다.

만기연장 제한과 대출한도 규제가 맞물릴 경우, 자금 여력이 부족한 임대인을 중심으로 '역전세발 금융 사고' 위험이 커질 수 있다는 지적도 나온다.

양지영 위원은 "전세퇴거자금 대출 한도가 1억원으로 제한된 상황에서, 자금 여력이 부족한 임대인을 중심으로 역전세발 금융 사고 위험이 커질 수 있다"며 "잔여 임대차 기간이 4개월 미만인 갭 매입 매물의 경우 매수 후에도 입주가 지연되는 등 보수적인 자금 조달 계획이 필수적"이라고 강조했다.

◎공감언론 뉴시스 [email protected]

Copyright © NEWSIS.COM, 무단 전재 및 재배포 금지