[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 정부가 생애 첫 주택으로 오피스텔을 구입하면 취득세를 감면하고, 이후 아파트로 갈아탈 때도 취득세 감면 혜택을 한 차례 더 받을 수 있도록 했지만 실효성에는 의문을 제기된다.

오피스텔은 아파트보다 환금성과 자산가치 측면에서 선호도가 낮은 탓이다. 청년층과 신혼부부 사이에서는 비아파트 거주를 강요하는 굴레로 받아들여지는 모양새다.

행정안전부가 지난 26일 발표한 '2026년 지방세제 개편안'에 따르면 생애최초 취득세 감면 대상에 건축물대장상 용도가 업무시설인 주거용 오피스텔을 추가한다.

현재는 취득가액 12억원 이하 주택만 적용되며 감면 한도는 200만원이다.

전용면적 60㎡ 이하·시가표준액 3억원 이하(수도권은 6억원 이하) 소형 주택과 인구감소지역 소재 주택은 300만원으로 우대하는데, 40세 미만 청년에겐 이 한도가 적용된다.

또 소형 주택이나 전용면적 40㎡ 이하·시가표준액 2억원 이하(수도권은 4억원 이하) 소형 오피스텔을 소유했다가 처분하면 이후 주택을 살 때 생애최초 감면을 한 번 더 적용해주기로 했다. 오피스텔을 살다가 여건이 나아져 아파트 등으로 옮길 때 불이익이 되지 않게 한다는 취지다.

이번 지방세 개편 역시 비아파트 중심의 부동산 시장 안정 및 주거사다리 강화라는 맥락과 맞닿아 있다. 

문제는 정책 수혜 계층의 반감이 크다는 점이다.

국토연구원의 '비아파트 소유 기피 현상과 주거 정책 과제' 보고서에 따르면 청년 가구주의 79.7%가 생애최초 주택 구매 시 선호하는 주택 유형으로 아파트를 꼽았다. 청년 가구의 51.0%가 비아파트에 임차로 거주하고 있었지만 비아파트 자가 비율은 4.5%에 불과했다. 전체 가구의 비아파트 자가 비율 20.5%와 비교해도 현저히 낮다.

온라인에는 "300만원 감면 받자고 의사결정을 바꿀 사람 누구 있겠나", "아파텔 사면 절대 못 빠져 나온다", "오피스텔은 완전 고수가 아니라면 하수의 영역", "애물단지 매물을 왜 사라고 부추기냐", "아파트 못 사게 사다리 걷어차는 정책" 등 반발도 거세다. 

여기에는 오피스텔 특성상 아파트를 대체하기 어렵다는 인식이 깔려 있다. 되팔기가 쉽지 않고 재건축이나 리모델링도 어려워 자본차익을 기대하기가 사실상 불가하다. 높은 관리비와 공실 위험도 부담 요소다.

일반 주택에 비해 세금 구조가 복잡하고 다주택자로 분류될 가능성도 있다. 정부의 8·13 대책에 따라 전용면적 60㎡ 이하·취득가액 3억원 이하(수도권은 6억원 이하) 오피스텔을 매입하면 각종 세금을 산정할 때 주택수에서 제외하는 특례가 2028년까지 연장되지만 이후 정책 변화가 생길 수 있다.

이 때문에 오피스텔은 통상 매매보다 임대 수요가 더 높고 가격도 이에 보조를 맞추는 경향을 띈다. 한국부동산원에 따르면 올 2분기 오피스텔 매매가격은 0.30% 하락했지만 전세가와 월세는 각각 0.09%, 0.71% 상승했다. 서울로 한정해도 매매가 상승폭은 0.24%로 전세(0.40%)와 월세(0.90%) 상승폭에 한참 못 미친다.

전문가들은 이번 조치가 오피스텔 매매 수요로 이어질 가능성은 제한적일 것으로 보고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전·월세 살이에 피로감을 느끼는 청년들에겐 집을 사는 순간 발생하는 초기 비용을 줄여준다는 점에서 유인책이 될 수 있다"면서도 "수요는 왕성하지 않을 것"이라고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "청년들이 무엇을 원하는지를 간과한 탁상행정"이라면서 "오피스텔 임대사업자의 대출·세제 혜택을 늘리는 방향이 전월세 시장 안정화에 더 효과적일 것"이라고 언급했다.

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