[서울=뉴시스]이종성 기자 = 정부가 비거주 고가 1주택자와 다주택자를 중심으로 보유세를 강화하기로 하면서, 늘어난 세 부담이 전월세 가격에 반영돼 결국 세입자에게 전가될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 

과거 보유세 강화기에 서울 전월세 가격이 올랐고, 세 부담이 전세가격에 일부 전가될 수 있다는 연구도 있다. 다만 실제 전가 여부와 수준은 임대 물량과 수요 등 시장 상황에 따라 달라질 것이라는 분석이 나온다.

5일 부동산업계에서는 늘어난 세금이 임대료에 직접 반영되는 것을 넘어, 비거주 집주인의 실거주 전환으로 전월세 물량 자체가 줄어들 수 있다는 우려도 나온다.

서울 서초구 반포동의 한 중개사무소 대표는 "비거주 집주인들이 세 부담을 줄이려 직접 입주하면 전월세 물량은 더 줄어들 수 있다"며 "그럼에도 임대를 이어가는 집주인은 늘어난 세금을 전월세 가격에 반영하려 할 공산이 크다"고 말했다.

이어 "이미 반포 일대는 전월세 물량이 줄고 가격은 오른 상황"이라며 "실거주 전환까지 늘면 임차인의 선택지는 더 좁아질 것"이라고 덧붙였다.

보유세 부담이 임대료로 전가될 수 있다는 연구 결과도 있다. 송경호 한국조세재정연구원 연구위원이 2024년 발표한 '공시가격 현실화가 주택시장에 미친 영향'에 따르면, 공시가격이 10% 오르면 주택 매매가격은 1~1.4%, 전세가격은 1~1.3% 상승하는 것으로 분석됐다. 공시가격 상승에 따른 세 부담이 전세가격을 통해 세입자에게 일부 넘어갈 수 있다는 것이다.

과거 보유세 강화기에도 전월세 가격은 상승했다. 한국부동산원에 따르면 다주택자 종합부동산세율 인상과 공시가격 상승이 맞물렸던 2021년 서울 아파트 전월세 가격도 동반 상승한 것으로 나타났다.

정부는 2020년 7·10 부동산 대책을 통해 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자의 종부세율을 종전 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 올렸다. 강화된 세율이 적용된 2021년에는 서울 공동주택 공시가격도 전년보다 19.89% 뛰면서 다주택자를 중심으로 보유세 부담이 크게 불어났다.

자치구별로는 공시가격 상승률이 서울에서 가장 높았던 노원구가 공시가격 34.64% 상승과 함께 전세가격도 8.72% 뛰었다. 공시가격이 각각 28.01%, 27.11% 오른 성북구와 강동구 역시 전세가격이 7.17%, 6.99% 상승하며 서울 평균을 웃돌았다.

다만 당시에는 임대차법 시행과 저금리, 집값 상승, 전세 공급 부족 등이 동시에 나타난 시기였던 만큼 전월세 상승을 보유세 인상만의 영향으로 단정하기는 어렵다.

최근 전월세 시장도 불안한 흐름을 이어가고 있다. 올해 상반기 서울 아파트 전세가격은 5.00%, 월세가격은 4.62% 올랐다. 이미 임대료가 빠르게 뛰는 가운데 집주인의 보유세 부담까지 커질 경우, 신규·갱신 계약 과정에서 세입자의 주거비 부담이 한층 커질 수 있다는 지적이 나온다.

정부 세제개편안에 따르면 내년부터 비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 현행 12억원에서 9억원으로 줄어든다. 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 오르며, 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%가 적용된다. 거주하지 않는 주택만 보유한 다주택자의 기본공제액은 4억원까지 낮아질 수 있다.

정부 참고자료를 보면, 60세 미만이 10년간 보유한 시가 30억원 수준의 비거주 1주택자 보유세는 현행 573만4000원에서 개편 후 907만1000원으로 약 58% 늘어나는 것으로 추산됐다.

반면 종부세 강화가 실제 임대료에 미친 효과는 크지 않았다는 실증연구도 있다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 부동산연구팀장이 2022년 내놓은 '주택 보유과세의 귀착과 시사점'에서는 종부세 제도 변화가 임대시장에 미친 영향이 미미한 것으로 나타났다.

전문가들은 보유세의 세입자 전가 여부가 세금 인상 폭 자체보다 임대시장의 수급 상황에 좌우된다고 본다. 임대 매물이 충분하고 세입자의 선택지가 넓은 지역에서는 집주인이 세 부담을 임대료에 얹기 어렵지만, 공급이 부족하고 직장·교육 등을 이유로 수요가 쉽게 빠지지 않는 서울 아파트 시장에서는 전가 가능성이 상대적으로 커질 수 있다는 설명이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "보유세가 늘었다고 임대료에 반드시 같은 폭으로 전가되는 것은 아니다"라며 "다만 서울 아파트처럼 공급이 부족하고 임차 수요가 탄탄한 시장에서는 집주인의 협상력이 강해 세 부담 일부가 전월세 가격에 반영될 가능성이 있다"고 말했다.

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