전세 매물 씨 마르자 재계약 급증…세입자들 '울며 눌러앉기'[전월세 쇼크③]

등록 2026/11/15 06:00:00

전세 갱신 비중 52.5%…지난해보다 7.1%p↑

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 서울 아파트 전셋값이 가파르게 오르면서 이사를 포기하고 재계약을 택하는 세입자가 늘고 있다.

올해 서울 아파트 전월세 계약의 절반 가까이가 갱신계약이었고, 전세는 이미 절반을 넘어섰다. 올해 서울 외곽을 중심으로 전셋값이 급등한 데다 토지거래허가제에 따른 실거주 의무로 전세 매물까지 줄어든 영향으로 풀이된다.

신규 전세 공급이 부족한 상황에서 기존 세입자들의 재계약이 이어지면 새로 집을 구하는 세입자들의 선택지는 더욱 좁아질 수 있다. 전세 물건 부족과 가격 상승이 맞물리는 악순환이 이어지면서 임대차 시장 불안이 매매 시장까지 자극할 수 있다는 우려도 나온다.

16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해(11월13일 기준) 서울 아파트 전월세 계약 19만506건 가운데 갱신계약은 8만8525건으로 절반 가까이(46.5%)를 차지했다. 지난해 연간 비중(41.3%)보다 5.2%포인트 상승했다.

전세 계약만 보면 갱신 비중은 이미 절반을 넘었다. 전세 계약 9만2862건 중 갱신은 4만8725건(52.5%)로 과반을 차지했다.

이 역시 지난해(45.4%)보다 7.1%포인트 상승한 수치다. 월세 갱신 비중도 같은 기간 36.0%에서 40.8%로 높아졌다.

반면 갱신계약 중 계약갱신청구권(갱신권) 사용 비중은 43.1%로 지난해(49.2%)보다 6.1%포인트 하락했다.

갱신권은 세입자가 한 차례에 한해 계약을 2년 더 연장하도록 요구할 수 있는 권리로, 이를 행사하면 임대료 인상 폭이 5% 이내로 제한된다.

갱신권을 사용하지 않고 집주인과 임대료 등을 협의해 재계약하는 합의갱신 비중은 50.8%에서 56.9%로 상승했다.

특히 강남권에서 이런 흐름이 두드러졌다. 강남구와 송파구는 갱신계약 비중이 각각 51.1%, 51.6%로 절반을 웃돌았다.

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그러나 갱신계약 중 갱신권 사용 비중은 강남구 54.3%→44.3%, 서초구 53.2%→38.8%, 송파구 48.1%→43.9%로 강남3구 모두 지난해보다 하락했다.

갱신권을 이미 소진해 더는 쓸 수 없는 세입자가 적지 않은 데다, 갱신권이 남아 있어도 다음 재계약 때를 대비해 아껴두려는 수요가 맞물린 영향으로 분석된다.

실제로 올해 전세 합의갱신 2만2219건 중 보면 58.8%(1만3060건)는 보증금 인상률이 5% 이내였다. 갱신권을 쓰지 않아도 되는 수준에서 합의하고 권리는 남겨둔 것으로 풀이된다.

세입자들이 기존 계약을 연장하는 배경으로는 전세난과 가격 상승을 꼽을 수 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 전셋값은 8.21% 상승했다. 성북구(13.58%), 노원구(12.96%), 강북구(10.75%), 도봉구(10.43%) 등이 속한 동북권 상승률은 11.13%로 5대 권역 중 가장 높았다.

동북권 8개 구의 갱신권 사용 비중은 46.6%로 서울 평균(43.1%)을 웃돌았다. 전셋값이 급등한 지역에서 갱신권 활용이 상대적으로 활발했다는 의미다.

지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 점도 세입자의 이동을 어렵게 한 요인으로 꼽힌다.

토허구역에서 집을 사면 원칙적으로 4개월 안에 입주해 2년간 살아야 해 그만큼 시장에 새로 나오는 전세 물건이 줄었다는 분석이다.

또한 세입자들이 눌러앉을수록 시장에 나오는 전월세 물건은 더 줄어든다. 재계약한 집은 새 세입자를 받는 매물로 나오지 않기 때문이다.

올해 1~9월 서울 아파트 신규 전세 계약은 3만9282건으로 지난해 같은 기간(5만8976건)보다 33.4% 감소했다.

전문가들은 신규 전세 매물이 줄어 전셋값이 오르고, 오른 전셋값이 다시 세입자를 기존 집에 묶어두는 악순환으로 이어질 수 있다고 지적한다.

윤지해 부동산평론가는 "전월세 안정에는 기존 주택에서의 임차주택 확보와 신규 주택에서의 입주장 형성이 필요한데 지금은 두 가지 조건 모두 어려운 국면"이라고 진단했다.

임대차 시장 불안이 매매 시장을 자극할 수 있다는 우려도 나온다.

이어 "무주택 임차인들의 주거비 상승은 일정한 시차를 두고 매매 시장을 자극하며 내 집 마련 수요층의 활발한 유입을 촉발한다"며 "전월세 가격이 안정될 수 있어야 매매가격 안정 기대감도 시장에서 현실화된다"고 말했다.

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