[서울=뉴시스]정유선 기자 = 정부가 최근 서울 강남3구(강남·서초·송파구)에서 나타난 집값 하락세를 내세워 주택시장 '안정화' 흐름을 강조하고 있으나, 대다수 외곽 중저가 지역은 주요 지표에서 강남권과 다른 양상을 보이고 있어 시장 안정을 거론하기엔 이르다는 지적이 나온다.

19일 정부에 따르면 김이탁 국토교통부 1차관은 지난 16일 주택공급 브리핑에서 "정부는 그간 공급 및 수요관리 등 다각적인 정책적 노력을 기울여 왔으며 최근 강남3구를 중심으로 일정 부분 안정화 흐름이 나타나고 있다"고 말했다.

국토부는 이틀 뒤인 18일에도 보도참고자료를 내고 "주택공급 선행지표가 개선되고 일부 시장 하향 안정 지표가 나타나고 있다"며 비슷한 메시지를 냈다.

정부가 이처럼 연달아 시장 안정화 메시지를 피력한 것은 강남권의 약세 전환을 계기로 과열됐던 시장 심리를 조기에 진정시키고, 동시에 정책 효과를 홍보하려는 의도로 풀이된다.

국토부는 '하향 안정'의 근거로 강남·서초 아파트값이 10주 연속 하락한 점, 서울 전체 매매가 상승률이 7월 이후 둔화된 점, 5월 이후 아파트 매매 거래량이 석 달 연속 감소한 점, 매매 매물이 연초 대비 30% 증가한 점 등을 제시했다.

그러나 지표를 지역별로 들여다보면 시장의 온도 차가 크다. 비강남·외곽 지역에서는 오히려 집값 상승폭이 확대되고, 거래량은 평년 수준을 웃돌며, 일부 지역은 매물마저 줄었다.

우선 집값 하락세는 강남3구 등 고가 지역에 국한된 현상이다. 한국부동산원에 따르면 10월 둘째주(12일 기준) 강남구(-0.35%), 서초구(-0.27%), 송파구(-0.21%) 아파트값은 하락한 반면, 중랑구(0.42%), 성북구(0.41%), 서대문구(0.40%), 도봉구(0.39%), 노원구(0.37%), 금천구(0.36%) 등 중하위 지역에선 전주보다 오름폭을 키우며 강세를 보였다.

이에 따라 서울 전체로는 아파트값이 0.16% 오르며 88주 연속 상승세를 기록했다. 한동안 줄어들던 상승폭 또한 최근 2주 연속 확대되는 추세다.

거래량 감소 역시 고가 지역에서 두드러졌다. 국토부 자료에 따르면 강남3구와 용산구의 아파트 매매 거래량은 5월 1700건에서 8월 600건 수준으로 급감하며 최근 5년 평균을 밑돌았다. 한강벨트 7개 구 역시 같은 기간 1900건에서 1100건으로 줄어 최근 5년 평균과 유사한 수준을 보였다.

반면 나머지 14개 자치구의 경우 거래량이 5300건에서 2900건으로 줄긴 했으나 여전히 평년 수준(약 2200건)을 웃돌고 있다. 이들 14개 구는 올해 1월부터 8월까지 한 달도 빠짐없이 5년 평균을 넘어서는 거래량을 유지했다.

매물도 늘어난 지역과 감소한 지역이 갈린다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 올해 초 대비 성동구 아파트 매매 매물은 137.1% 급증했고 송파구(99.1%), 동작·광진구(73.4%), 용산구(72.8%), 서초구(71.3%), 마포구(70.7%), 강남구(67.1%)도 큰 폭으로 증가했다. 중구(42.9%), 동대문구(39.6%), 성북구(18.8%), 강서구(18.7%), 서대문구(13.4%) 등에서도 매물이 쌓였으나 강남권과 한강변보단 증가폭이 작았다.

이와 달리 중랑구(-27.2%), 금천구(-27.0%), 도봉구(-25.5%), 강북구(-23.7%), 구로구(-16.1%), 노원구(-12.7%), 은평구(-7.3%), 관악구(-2.1%) 등 외곽 8개 자치구에서는 오히려 매물이 감소했다.

강남권은 초고가 주택을 겨냥한 세제 개편안 발표 이후 관망세가 짙어지며 하락 추세를 보이고 있다. 외곽 지역도 단기 급등에 따른 피로감으로 거래가 둔화하고 있지만, 매매·전월세 물량 부족이 가격 하단을 떠받치고 있다는 분석이다.

김인만 김인만부동산연구소장은 "정부가 강남만 바라보는 사이 나머지 자치구와 경기 지역까지 과열 양상이 커졌다"며 "실수요자들이 생존매수에 나서며 상황이 급박하게 돌아가는데 집값 안정론을 띄우는 건 안일한 처사"라고 지적했다.

시장에선 금리 인상 여부가 중하위 지역 집값 향방에 영향을 줄 단기적 변수로 꼽힌다. 이미 주택담보대출 금리가 과거 집값이 하락했던 2022년 수준에 다다른 데다 연내 추가 기준금리 인상까지 예상되는 상황이다.

다만 대출 규제로 빌릴 수 있는 금액이 묶여 있어, 금리가 오르더라도 매수세에 별 타격을 주지 못할 것이란 관측도 나온다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "4억을 빌린다고 가정하면 금리가 0.5%포인트 올라도 추가 부담은 1년에 200만원, 한 달에 17만원이 안 된다"며 "전셋값 부담이 커지고 있고 기다리는 사이 집값이 더 오를 수도 있어 금리 인상을 감수하고 집을 사는 쪽에 더 무게가 실릴 것"이라고 전망했다.

이어 "불안 심리를 잠재우기 위해선 3기 신도시 용적률 상향, 도심 재개발·재건축 완화, 비아파트 공급 확대 등 공급 정책을 보완하고 체감할 수 있는 공급 메시지를 시장에 지속해서 전달해야 한다"고 강조했다.

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