[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 5선 고지에 오르면서 '오세훈표' 정비사업이 다시 속도를 낼 전망이다. 신속통합기획(신통기획)과 모아타운 등 서울형 재개발·재건축 정책이 동력을 확보하며 사업 추진에 힘이 실릴 것으로 보인다. 다만 정비사업 추진 과정에서 들썩이는 집값 안정과 전·월세난 해소라는 과제를 동시에 풀어야 하는 부담도 안게 됐다.

부동산 시장에서는 오 시장이 사상 첫 5선 연임에 성공하면서 신통기획과 모아주택·모아타운 등 서울시 주택 공급 정책 기조가 이어질 것이란 관측이 나온다.

신통기획은 민간 주도의 재건축·재개발 사업에 공공이 정비계획 수립 초기 단계부터 참여해 각종 계획과 절차를 지원하는 방식이다. 통상 5년 이상 걸리는 구역 지정 기간을 2년 안팎으로 줄일 수 있다.

오 시장은 지난해 발표한 '신속통합기획 2.0(신통기획 2.0)'을 통해 오는 2031년까지 주택 31만 가구를 착공하겠다고 밝힌 바 있다. 이 중 공공주택 물량은 13만 가구다. 신통기획 2.0은 지난 2021년 9월 오 시장이 추진한 '신통기획'을 강화한 제도다.

특히 사업시행인가와 관리처분계획인가를 병행 처리하는 ‘초단기 트랙’을 운영해 정비사업 속도를 높일 방침이다. 복잡한 법령 검토와 정비계획 반려 절차를 최소화하기 위해 인공지능(AI) 기반 심사 시스템도 도입한다.

또 신속통합기획을 정비사업에 국한하지 않고 대규모 개발사업 전반으로 확대해 전 단계의 표준 모델로 정착시킨다는 구상이다. 이를 통해 정비사업 기간을 12년 이내로 단축하고, 신규 공급 확대를 기반으로 공공임대주택 12만3000가구와 공공분양 6500가구 등을 공급할 계획이다.

실제 20년 넘게 표류하던 강남 재건축의 상징인 은마아파트는 종전 대비 사업 속도를 높인 '신통기획 시즌2'를 적용받아 통합심의 기간을 3개월 단축했다. 신통기획 시즌2 첫 적용 단지인 은마아파트는 1979년 준공된 강남권 대표 노후 단지로, 14층·4424가구 규모다. 이 단지는 2015년 주민 제안으로 최고 50층 재건축을 추진했으나, 당시 높이 규제에 막혀 2022년 말 최고 35층으로 도시계획위원회 심의를 통과했다. 이후 2023년 높이 제한이 폐지되면서 신통기획 자문에 착수했고, 지난해 9월 도시계획위원회 심의를 거쳐 올해 2월 정비사업 통합심의까지 통과했다.

'모아주택·모아타운' 사업도 서울 전역에서 한층 속도를 낼 전망이다. 모아주택(소규모주택정비사업)은 소규모 필지를 보유한 토지주들이 공동으로 참여해 아파트를 짓는 방식의 정비사업이다. 통상 4~6가구 단위로 필지를 통합 개발하고, 일정 규모 이상 사업지에는 용적률 인센티브를 부여해 주택 공급을 늘리는 구조다.

모아타운(소규모주택정비 관리지역)은 이 같은 모아주택을 블록 단위로 확장한 개념이다. 신·구축 건물이 혼재돼 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이하 노후 저층 주거지를 하나의 권역으로 묶어 체계적인 관리계획을 수립한다. 이를 통해 주택 품질을 높이는 동시에 공영주차장 등 기반시설을 확충하는 데 초점을 맞추고 있다.

모아타운으로 지정되면 모아주택 방식이 적용돼 다가구·다세대 주택 소유자들이 1500㎡ 이상 규모로 필지를 정비해 중층 아파트를 개발할 수 있다. 이 과정에서 노후도 기준 완화, 용적률 상향, 층수 규제 완화 등 다양한 인센티브가 제공된다.

다만 오세훈표 정비사업이 본격화되면 해당 지역을 중심으로 기대감이 반영되면서 집값이 단기적으로 들썩일 가능성이 있다.

재건축·재개발 기대감이 높은 강남권과 주요 역세권을 중심으로 투자 수요가 유입될 경우 가격 상승 압력이 확대될 수 있다는 우려가 나온다. 주택 공급 확대라는 중장기 효과에도 불구하고, 사업 초기 단계에서는 오히려 가격 불안을 자극할 수 있다는 분석이다.

전·월세 시장 불안도 함께 풀어야 할 과제다. 정비사업이 진행되면 이주 수요가 한꺼번에 발생하면서 전세 물량이 줄고 임대료가 상승하는 ‘이주 수요 충격’이 반복돼 왔다. 서울 도심 내 대규모 정비사업이 동시에 추진될 경우 전세난이 가중될 수 있다.

전문가들은 정비사업 속도 조절과 함께 공공임대 공급 확대, 이주 수요 분산 대책 등 보완책을 병행해야 한다고 조언했다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌 교수는 "주택 공급 확대 정책이 실질적인 주거 안정으로 이어지기 위해서는 가격과 임대차 시장을 동시에 관리하는 정교한 정책 대응이 필요하다"며 "단기적인 가격 변동을 억제하는 동시에 전·월세 시장 불안을 완화할 수 있는 보완책을 병행해야 한다"고 말했다.

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