[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 최근 연예계 스타들의 수백억 원대 초고가 주택 매입 소식이 잇따르는 가운데, 매입 직후 실거래가가 급락하거나 불과 수개월 만에 법원 경매로 넘어가는 등 무리한 차입 투자의 후폭풍이 수면 위로 드러나고 있다.

판사 출신 문유진 변호사가 운영하는 법률 전문 채널 '판사의 마음'은 최근 격투기 선수 출신 방송인 김동현 씨와 뮤지컬 배우 옥주현 씨의 사례를 통해 화려한 자산 매입 뒤에 숨겨진 자금 조달 구조와 금융 리스크를 짚었다.

김동현 씨는 지난 9월 서울 강남구 압구정동 신현대 12차 전용면적 182㎡를 100억원에 매입했다. 그러나 매입 직후인 10월 14일 동일 면적이 88억원, 21일에는 92억원에 잇달아 거래되면서 시장의 이목이 쏠렸다. 지난 7월 기록한 신고가 110억5000만원과 비교하면 3개월 만에 최대 24억5000만원이 하락한 셈이다. 이에 시장 일각에서는 "상투를 잡았다"는 우려가 제기됐다.

이에 대해 전문가들은 단순 거래 가격만으로 가치 하락을 단정하기는 어렵다고 지적한다. 김 씨가 매입한 가구는 저층인 3층인 반면, 이후 거래된 주택들은 로열층으로 분류되는 6층으로 한강 조망권과 내부 인테리어 상태에 따른 가격 편차가 크기 때문이다.

특히 주목받는 부분은 김 씨가 활용한 자금 조달 방식이다. 김 씨는 매매대금 100억원 가운데 절반에 달하는 약 50억원을 기존 매도인 4명에게 직접 빌리는 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)' 방식을 택했다. 은행권의 깐깐한 대출 규제를 피하고 신속하게 자금을 융통할 수 있다는 장점이 있지만, 제1금융권보다 높은 이자율을 부담해야 하는 구조다. 만에 하나 원리금 상환이 지연될 경우 매도인의 근저당권 실행으로 집이 곧바로 경매로 넘어갈 수 있는 고위험 차입 구조다. 압구정 2구역의 최고 66층 재건축 기대감과 특수한 금융 기법이 맞물린 거래라는 평가다.

반면 뮤지컬 배우 옥주현 씨는 한층 더 직접적인 유동성 위기에 직면했다. 옥 씨는 지난 4월 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 펜트하우스를 역대 최고가인 190억원에 매입했으나, 채 반년도 지나지 않아 해당 주택이 법원 경매 절차에 부쳐졌다.

부동산 업계에서는 무리한 레버리지 투자가 화를 부른 것으로 보고 있다. 옥 씨는 1인 법인 명의로 기존 보유 중이던 신사동 건물을 활용해 추가 담보대출을 일으킨 뒤 한남더힐과 공동담보로 묶어 거액의 자금을 조달했다. 두 부동산을 합친 총 대출 규모만 300억원을 웃도는 것으로 알려졌다. 제2금융권과 대부업체의 고금리 자금이 대거 유입되면서 연간 이자 비용만 최소 20억원 이상, 매달 수억 원의 현금이 이자로 빠져나가는 구조였다. 1인 기획사의 특성상 공연 스케줄 등에 따른 매출 변동성이 큰 상황에서 금리 부담이 자금 경색을 가속화한 셈이다.

옥 씨 소속사 측은 "신규 사업 추진 과정에서 발생한 채무이며, 투자 유치와 인수합병(M&A)을 통해 자금을 마련해 경매 절차를 해결 중"이라고 입장을 밝혔다. 그러나 수백억 원대에 달하는 초고가 부동산은 부동산 경기 침체 국면에서 단기 매각을 통한 유동성 확보가 쉽지 않은 것이 현실이다. 경매가 취하되지 않고 낙찰될 경우 본인의 기존 출자 자본마저 크게 훼손될 수 있다는 관측이 나온다.

부동산 전문가들은 "수십억에서 수백억 원의 자산가라 할지라도 무리한 '영끌'과 고금리 차입 구조 앞에서는 유동성 위기를 피하기 어렵다"며 "화려한 스타들의 거래 이면에 도사린 금융 리스크를 면밀히 살펴볼 필요가 있다"고 조언했다.

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