다주택자 대출 막고 매물은 푼다…무주택자 실거주 유예로 거래 숨통[일문일답]

[서울=뉴시스]우연수 기자 = 다주택자의 대출 만기 연장은 원칙적으로 막으면서도 매물 출회를 유도하기 위한 규제 완화가 병행된다. 무주택자가 임차인이 있는 다주택자 보유 주택을 매수할 경우 실거주 의무를 일정 기간 유예해 한시적으로 '갭 투자(전세 낀 매매)'를 허용해주기로 했다.

금융위원회는 1일 이 같은 내용의 '2026 가계부채 관리 방안'을 발표하고, 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장을 원칙적으로 불허한다고 밝혔다.

다만 임차인이 있는 경우에는 예외를 둬 임대차 계약 종료 시점까지 한시적으로 만기 연장을 허용한다.

여기에 더해 토지거래허가제도도 보완한다. 무주택자가 임차인이 있는 주택을 매수하는 경우, 기존에는 취득 후 4개월 내 실거주 의무가 있었지만 이를 임대차 계약 종료 시점까지 유예하기로 했다.

사실상 다주택자의 매물이 무주택자에게 흘러갈 수 있도록 '퇴로'를 열어주는 조치다.

다음은 전요섭 금융위 금융정책국장 등 금융위와의 일문일답.

-어제(3월31일) 임대차 계약을 맺고 다주택자가 연내 이 집을 팔았다면, 신규 매입자(무주택자)의 실거주 의무는 2028년 3월31일까지로 미뤄지게 되는지. 사실상 2년 갭 투자가 가능해지는 게 맞는지.

"토지거래허가제를 신청하는 경우에는 실입주 의무를 2028년 3월31일까지 연장해주는 게 맞다."

-만약 세입자가 2년 뒤 전월세 계약 갱신 청구권을 사용하면 4년 뒤 실입주해도 되는 것인가.

"아니다. 갱신 청구권은 7월31일까지 만료가 되는 계약에 한해서만 인정이 된다. 어제 새롭게 계약을 했어도 2년 후인 2028년 3월31일에는 갱신 청구권이 한번 남아있어도 인정이 안된다."

-신규 매입자의 실입주 의무를 최대한 미룬다면 언제가 되는 건지.

"2028년 7월31일이다."

-증여받은 주택은 예외 인정이 안되는지.

"증여의 경우 주택  취득의 불가피성을 인정하기 어려운 측면을 감안해 예외 인정 대상에서 제외한다."

-투기 목적의 비거주 1주택 규제 발표 시점은.

"고려해야 할 사항이 많아 시점을 말씀드리기 어렵다."

-다주택자 아파트가 매물로 나와도 지금 대출 규제 때문에 실수요자가 매입하기 어려운 상황이다. 실수요자 한정 대출 규제 완화를 고려하고 있진 않은지.

"대출 규제는 엄격히 계속 관리를 강화해 나가는 기조를 가져갈 것이다. 서민이나 서민층, 생애 최초 취득하는 분들에 대해서는 담보인정비율(LTV) 규제가 열려 있고 서울 주택의 평균 거래 가격이 12억~13억원이라 6억원 대출이 적용돼 어느 정도 접근이 가능한 상황이다. 아주 고가 주택에 대해선 대출을 완화해줄 필요성이 없다고 본다."

-만기 연장이 불허되는 대출이 아파트로 한정돼 있는데, 입주권이나 이주비, 중도금 대출은 어떻게 되는가.

"아파트만 적용되고 나머지 입주권, 이주비, 중도금은 적용 대상이 아니다."

-이번 규제로 일시 상환되는 만기 대출 규모가 4조1000억원 정도로 예상되는데, 대부분은 임대 사업자인가.

"그렇다. 개인 다주택자도 있긴 한데 이미 분할 상환 대출로 다 갈아탔기 때문에 규모가 얼마 되지 않는다. 1%도 안되는 적은 포션이다."

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